La transition énergétique s’accélère et les énergies renouvelables représentent désormais près d’un tiers de la production française. Parcs photovoltaïques, éoliennes et autres ombrières solaires redessinent les territoires et posent des questions juridiques complexes. Qui détient le foncier ? Que devient le projet en cas de vente, de succession ou de cessation d'activité ? Avant que le premier kilowatt ne soit produit, pensez à votre notaire pour sécuriser l'architecture juridique de votre projet.

Un parc photovoltaïque ou éolien n’est pas un chantier comme les autres. Les installations d’énergies renouvelables marquent durablement le territoire et engagent le propriétaire et l’exploitant sur le temps long. Prenons l’exemple d’une personnes signant un bail emphytéotique de 30 ans pour installer des panneaux solaires sur un terrain qu’elle possède. Cinq ans plus tard, elle décède. Qui hérite du bail ? Des revenus ? Les héritiers peuvent-ils vendre le terrain ? Qui détient réellement le foncier ? Quels droits pèsent déjà sur les parcelles ? Ces questions, apparemment lointaines au moment de la signature, ressurgissent pourtant au gré d'une succession, d'une vente ou d'un changement d'exploitant.

Prévenir les fragilités du foncier

L’expérience montre que les principaux points de blocage ne sont pas techniques, mais juridiques. Ils tiennent souvent à des situations préexistantes comme une indivision mal réglée, une servitude oubliée, un droit de passage imprécis, une transmission patrimoniale à venir ou un usage agricole incompatible.

Dans ce contexte, le notaire intervient dès l’amont pour analyser la situation foncière. Il identifie les propriétaires, examine les titres de propriété, la compatibilité des usages et les contraintes d’urbanisme et de sobriété foncière, notamment au regard des objectifs de Zéro artificialisation nette (ZAN), du Schéma de cohérence territoriale (SCoT) et du Plan local d’urbanisme (PLU).

Votre notaire rend votre projet juridiquement tenable dans le temps, en prévenant les contentieux et en assurant une cohérence entre la collectivité, le ou les propriétaires et le ou les exploitants. Il s’appuie, pour ce faire, sur un cadre réglementaire relativement récent, à commencer par la loi du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables et ses textes d’application.

Sécuriser son projet, sur le temps long

Pour l’éolien terrestre et le photovoltaïque au sol, le modèle le plus répandu repose sur l’occupation du foncier sans transfert de propriété, le plus souvent aux moyens de baux emphytéotiques ou de baux à construction. Ces actes organisent, souvent pour plusieurs générations, la vie quotidienne du site énergétique. Qui est responsable si un chemin d’accès traverse une parcelle voisine ? Qui entretient les éventuelles voies d'accès, les clôtures, les réseaux enfouis ? Que se passe-t-il si l'exploitant cesse son activité, les installations sont-elles démantelées ? Dans quel é
Le notaire tranche aussi des questions plus insidieuses. Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre ou transmettre ses terres, le projet énergétique suit-il automatiquement? Les revenus tirés du bail modifient-ils l'équilibre fiscal ou successoral d'une famille? La doctrine notariale le souligne régulièrement, la solidité juridique des projets d’énergies renouvelables tient à la manière dont le foncier a été engagé et les droits répartis dès l’origine.

Vous portez un projet photovoltaïque ou éolien ? Avant de signer, prenez rendez-vous avec votre notaire. Il sécurise juridiquement votre installation, arbitre les intérêts entre propriétaire, exploitant et collectivité, et anticipe les ruptures futures liées à la vente, la succession, ou la cessation d'activité. Une architecture juridique solide, construite en amont, évite les contentieux durant les décennies de vie du projet.

Agrivoltaïsme, ou l’art de superposer les usages